Hầu hết mọi người đều nghĩ hợp đồng vay tiền mua nhà đơn giản là hợp đồng vay có thế chấp, giữa người vay tiền và ngân hàng thông qua một bên làm cò trung gian (broker). Theo đó, ngân hàng lấy tiền ra cho người dân vay, người dân có nghĩa vụ trả lãi hàng tháng, nếu không thể trả nổi nữa, thì ngân hàng phát mãi căn nhà lấy tiền trả lại nợ.
Thực tế thì câu chuyện đằng sau còn kéo dài hơn và thú vị hơn. Tôi nêu lại một số điểm chính, không phân tích sâu thêm:
- Người dùng mua nhà, thế chấp đúng căn nhà để vay và trả lãi theo tháng => đây là hợp đồng vay tiền.
- Ngân hàng thông qua broker đứng ra trả tiền cho người mua nhà, và là người sở hữu thật sự của hợp đồng vay tiền (không phải chủ sở hữu nhà nhưng là chủ sở hữu hợp đồng vay).
- Broker có đội ngũ chăm sóc khách hàng, nói chuyện với người mua nhà khi cần thiết, và nhận hoa hồng trên tiền lãi hàng tháng.
- Trong mắt ngân hàng, hợp đồng thuê nhà không khác gì stock: có thanh khoản (là căn nhà thế chấp) + có giá trị hiện hữu (valuation - chính là tổng số tiền mà người mua nhà phải trả = tổng số tiền đã vay - tổng số tiền phải trả) + có cổ tức (chính là tiền lãi hàng tháng trừ cho các loại hoa hồng thuế phí).
- Đã giống stock thì tất nhiên có thể giao dịch được, và thế là một marketplace cho việc chuyển giao hợp đồng vay tiền bắt đầu.
- Trên thực tế, người mua các hợp đồng vay tiền là quỹ hưu trí hoặc quỹ lớn hoặc các nhà tư bản lớn, vốn cần một kênh đầu tư sinh lợi tốt mà rủi ro thấp và dù thế nào đi nữa cũng không lỗ (thứ còn lại duy nhất có đặc tính "không bao giờ lỗ" là trái phiếu chính phủ, nhưng lại lãi quá thấp).
- Hợp đồng này có đặc điểm riêng biệt là giá trị càng nhỏ thì rủi ro càng thấp (tức người vay còn nợ ít trong khi tài sản thế chấp càng có giá trị so với số nợ). Bởi thế sẽ có rất nhiều phân khúc cho người mua hợp đồng lựa chọn, thậm chí họ có thể chọn tất cả các phân khúc từ rủi ro thấp đến cao, bởi ngân hàng có vô số những hợp đồng như vậy.
- Cũng giống như cổ phiếu, các hợp đồng này có thể chuyển từ người mua này cho người mua khác.
Tóm lại, vai trò của các bên như sau:
- Ngân hàng:
- Đánh giá mức độ tín dụng của người vay.
- Cho vay tiền trước (upfront).
- Gom các hợp đồng vay tiền lại để bán lại theo gói (mỗi gói có thể chỉ bằng một phần nhỏ giá trị của một hợp đồng vay tiền).
- Chăm sóc người vay.
- Broker:
- Kiếm người vay mới, giải đáp mọi thắc mắc của họ.
- Chăm sóc người vay tiền.
- Nhận hoa hồng từ ngân hàng.
- Marketplace:
- Tạo sân chơi cho ngân hàng và các nhà tư bản gặp nhau, trao đổi về các hợp đồng vay tiền.
- Cung cấp chỉ số tín dụng (credit score) cho các bên liên quan.
- Nhận phí giao dịch và hoa hồng từ các nhà tư bản.
- Nhà tư bản (gọi chung cho các quỹ lớn và các nhà tư bản lớn):
- Có vốn lớn và không muốn bị lỗ nhưng kiếm lời tốt hơn trái phiếu.
- Mua các gói hợp đồng vay tiền và nhận lãi hàng tháng.
- Bán lại các hợp đồng vay tiền nếu có nhà tư bản khác sẵn sàng trả giá cao hơn (giống giao dịch cổ phiếu).
- Người vay tiền:
- Sở hữu căn nhà.
- È cổ trả vốn lẫn lãi cho 4 bên còn lại. Theo tháng. Và lãi sẽ chồng lãi.
Xét về động lực, có thể thấy:
- Người vay tiền:
- Chấp nhận trả lãi để chấp dứt việc trả tiền thuê nhà, có căn nhà mơ ước, được trải nghiệm cảm giác ấm cúng thật sự.
- Chấp nhận thực tế là lãi suất có thể tăng hoặc giảm theo biến động thị trường.
- Không hiểu được cái khái niệm "biến động thị trường" thực tế là chuyện do các nhà tư bản và marketplace quyết định.
- Tuy nhiên, họ có thể thay đổi ngân hàng hay broker nếu tìm được kèo khác thơm cho họ.
- Nhà tư bản:
- Đem tiền đầu tư, và sinh lợi nhuận tốt hơn trái phiếu mà không có rủi ro (kèo siêu thơm).
- Luôn mong muốn lãi suất càng cao càng tốt.
- Marketplace:
- Do sống bằng phí giao dịch, nên luôn muốn thị trường càng sôi động càng tốt, và có 2 hướng của một thị trường sôi động:
- Một là, số hợp đồng vay tiền càng lúc càng nhiều.
- Hai là, lãi suất biến động lên xuống liên tục, khiến việc sang tay giữa các nhà tư bản càng lúc càng nhiều.
- Ngân hàng:
- Chung quy lại, họ không mất xu nào vì tiền cho vay sẽ được các nhà tư bản trả lại sau khi họ bán được hợp đồng vay tiền. Tuy nhiên, họ nhận được khoản chia phần trăm trên số lãi hàng tháng.
- Luôn muốn giữ người vay tiền với mình, bởi đó là cách duy nhất họ có tiền. Chính vì vậy họ muốn mình có thể giảm lãi và mấy ngân hàng khác thì không giảm bằng mình.
- Broker:
- Luôn muốn kéo nhiều người vay càng tốt.
- Tìm cách giảm lãi suất và các chiêu trò khác nhằm đáp ứng nhu cầu của từng người vay tiền.
Từ đó, chúng ta có thể thấy "biến động lãi suất" là do:
- Phe ngân hàng + broker tìm cách kéo lãi suất xuống.
- Phe nhà tư bản tìm cách kéo lãi suất lên.
- Phe marketplace cổ vũ cho cả hai bên giằng co.
- Còn phe người vay tiền thì tiếp tục è cổ trả lãi và gốc.
No comments:
Post a Comment